Ｑ１　私はマンションの大家（賃貸人）です。
家賃の滞納が続いていた賃借人と話し合った結果，滞納分は分割で支払ってくれることになりましたが，本当に支払われるかどうか心配です。何かいい方法はありませんか。

①公正証書を作成する
②即決和解を申し立てる
といった方法が考えられます。

Ｑ２　①公正証書とは何ですか。
公正証書を作成するメリットは何ですか。

公証人法に基づき、公証人が作成する書面です。
賃借人が約束を守らない場合、公正証書に記載すれば、金銭の支払について強制執行できます。
詳しくは，ご相談ください。

Ｑ３　②即決和解とは何ですか。
即決和解するメリットは何ですか。

即決和解とは、相手方との間で既に話し合いがついている場合に、その内容について，裁判所に和解調書を作ってもらう手続です。
賃借人が約束を守らない場合、和解調書に記載すれば、金銭の支払のみでなく明け渡しについても強制執行できます。
和解条項の作成方法など、詳しくは，ご相談ください。

Ｑ４　マンションを賃貸したのですが、近隣の賃料相場からすると賃料がかなり安いことがわかりました。
賃料額を増額することはできないのでしょうか。

・不動産の租税公課の増加

・不動産価格の上昇

・その他経済事情の変動

これらの事情により、近隣不動産の賃料と比較して安すぎるときは、賃借人に対して、賃料の増額を請求することができます。

Ｑ５　私はマンションを賃貸しています。
近隣の相場からすると相当安い賃料でしたので、賃借人との間で賃料の増額について話し合いをしましたが、まとまりそうにありません。
賃料をどうやって増額するのか、具体的な方法を教えてください。

裁判所に民事調停を申し立てる方法があります。

民事調停では、裁判所の調停委員を間に入れて、賃借人と話し合いをします。

賃借人が裁判所の呼び出しに応じない場合や、話し合いがまとまらない場合は、裁判（民事訴訟）を起こすことになります。

Ｑ６　私は賃借人に対して、賃料の増額請求をしています。
決着するまでの間は従前定めた額の賃料しか請求できないのでしょうか。

原則として請求できません。

賃貸人が賃料の増額を求めている場合、賃借人は、決着するまでの間、賃貸人が要求する額を支払う必要はなく、賃借人が相当だと考える額（ただし、従前の賃料額以上）を支払えば足りるとされているからです。

もっとも、後に裁判で決まった金額が、実際に支払われた金額より少なければ、賃貸人は、不足分に加えて、（不足分に対する）年１割の利息も請求できます。

Ｑ７　私はＡさんに、マンションを賃貸しています。

ところが、Ａさんから、「近隣の相場からすると賃料が高いので、減額してほしい。減額の話し合いをしたい。」と言われました。

話し合いに応じなければならないのでしょうか。

必ずしも応じる必要はありません。

ただし、話し合いに応じないと、Ａさんから民事調停を起こされ、調停で話し合いがまとまらないと裁判（民事訴訟）を起こされる可能性があります。

Ｑ８　私はマンションを月額１０万円でＡさんに貸しています。

ところが、Ａさんから、近隣の相場からすると賃料が高いとして賃料減額請求権を行使するという通知を受けました。

同通知には、今後、妥当な賃料額として７万円を支払うと書いてあったのですが、差額の３万円を支払うよう請求できるのでしょうか。

１０万円という賃料が相当な金額だとお考えであれば、Ａさんとの間で合意が成立するか、減額を正当とする裁判が確定するまでの間は請求できます。

ただし、Ａさんが請求に応じて１０万円全額を支払ってきた場合、その後減額の裁判が確定して、Ａさんから受け取った金額が裁判で決まった金額を超えてしまうときには、その超過額に年１割の割合による利息を付して返還しなければなりません。

Ｑ９　私は、ビルのオーナーです。そのビルの一室をあるテナントに貸しています。
ビルが古くなったのでそろそろ建て替えたいと考えています。
近々、そのテナントとの賃貸期間が満了するので、契約の更新を拒否すれば、テナントに出て行ってもらえますか。

以下の条件をみたした場合には、出て行ってもらえます。
①期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に賃借人に対して更新をしないことを通知すること
②更新を拒絶する正当な事由があると認められること
ただし、定期建物賃貸借契約の場合等、条件が異なる場合もあります。
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ１０　私は、ビルのオーナーです。そのビルの一室をあるテナントに貸しています。
ビルが古くなったのでそろそろ建て替えたいと考えています。
そのテナントとの賃貸期間が満了するまでまだ１０年あるのですが、中途解約して、テナントに出て行ってもらえないでしょうか。

原則としてできません。
もっとも、契約書に賃貸人が中途解約することができるという条項があり、かつ、中途解約の申し入れにあたり正当な事由があると認められる場合には、原則として、解約の申し入れから、６ヶ月が経過すれば、出て行ってもらえます。
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ１１　期間満了や解約を申し入れる場合に必要とされる正当な事由は、どのような場合に認められるのですか。

画一の基準はありませんが、以下のような事情を総合考慮して判断されます。
過去の裁判例に照らしてアドバイスしますので、ご相談ください。
①賃貸人、賃借人（転借人を含む）のどちらがより借家を必要としているか
②賃貸借契約に関する従前の経過
（賃料額の相当性、契約違反の有無、これまでの更新の有無、好意で契約したかどうか等）
③借家の老朽化の程度
④立退料を支払ったかどうか

Ｑ１２　私は、店舗として使用可能なマンションの一室をＡさんに貸しています。Ａさんはそこで美容室を経営しています。
私とＡとの契約について、以前は、賃貸期間を１０年としていましたが、明け渡しが求めやすいように、１年ごとに契約を切り替えることにしました。
なお、契約を切り替えるにあたり、私が近いうちにマンションを必要としていたとか、マンションが老朽化しているといった事情はありませんでした。
かれこれ数回にわたって契約を切り替えていますが、最新の契約の賃貸期間が満了した場合、更新するかどうかを、私の一存で自由に決められるのでしょうか。

決めることはできません。
賃貸人が賃貸借契約を終了させるためには、
①賃貸期間が満了すること
②期間の満了の１年前から６ヶ月前までの間に、賃借人に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をすること
③②の通知に正当な事由があること
が必要です。
一概には言えませんが、この事例の場合、賃貸人がマンションの使用を必要としておらず、他方、Ａさんは当該マンションで商売をしており、このマンションを必要としていることを考えると、賃貸人が行った契約の切り替えには③正当な事由がないといえるでしょう。
賃貸人の契約の更新拒絶に正当な事由がない場合、更新後の賃貸借契約の賃貸期間は期間の定めのないものとされます。
期間の定めのない賃貸借契約を終了させる方法については、次の設問をご覧ください。

Ｑ１３　賃貸人が、期間の定めのない借家契約を終了させるためにはどうしたらよいですか。

賃貸人が、期間の定めのない借家契約を終了させるためには、以下の要件を満たす必要があります。
①賃借人に対して解約の申し入れをすること
②解約の申し入れに正当な事由があること
③解約の申し入れから６ヶ月が経過すること
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ１４　私の所有する建物を３年間に限って貸したいと考えています。契約更新のない借家契約（定期借家契約）を締結することはできますか。

できます。
このような借家契約（建物の賃貸借契約）を定期建物賃貸借といいます。
ただし、以下の条件をみたす必要があります。
①契約書に更新しないと定めること
②賃貸期間を確定的な期間とすること（例えば、「賃借人が亡くなるまで」など、契約締結時点でいつ契約が終了するのかわからないような定め方は認められません。）
③契約書を公正証書で作成すること
④賃借人に対して、あらかじめ、更新がなく、期間の満了により契約が終了することについて、その旨を記載した書面（賃貸借契約書に記載されていれば足り、別に書面を作成する必要はありません。）を交付し、説明すること

Ｑ１５　私は、Ａさんとの間で、賃貸期間を３年、契約更新のない借家契約（定期借家契約）を締結しました。
賃貸期間が経過すれば借家を明け渡してもらえますか。

賃貸期間が経過するだけでは借家を明け渡してもらえません。
設例のように賃貸期間が１年以上の場合、賃貸人は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、期間満了により契約を終了させることを賃借人に通知する必要があります。
ご留意ください。

Ｑ１６　私は、Ａさんとの間で、賃貸期間を３年、契約更新のない借家契約（定期借家契約）を締結しましたが、期間満了により契約を終了させることをＡさんに通知しないまま賃貸期間が満了してしましました。
借家契約を終了させるためにはどうしたらよいですか。

Ａさんに対して借家契約の解約を申し入れ、そこから６ヶ月が経過すれば、借家契約を終了させることができます。
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ１７　私はアパートの所有者（大家）です。
アパートの一室をＡさんに貸していたのですが、Ａさんの行方がわからなくなりました。Ａさんは帰ってくる気配がなく、賃料も滞納しています。
その部屋を別の入居希望者に貸してもよいですか。

貸してはいけません。
次の方に貸すためには、Ａさんとの賃貸借契約を解除しなければなりません。

Ｑ１８　（Ｑ１７の場合）どうやってＡさんとの契約を解除したらよいのですか。

契約を解除するためには契約解除の意思表示を通知する必要があります。
そして、Ａさんのように、賃借人が失踪してしまい直接通知することができない場合には、公示送達という方法で解除の意思表示を通知することができます。
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ１９　（Ｑ１８の場合）意思表示の公示送達とはどのような手続なのでしょうか。

意思表示の内容を記載した書面を、裁判所の掲示板及び官報若しくは市役所の掲示板等に貼り付けて掲示してもらい、掲示してから２週間の経過をもって意思表示が相手方に到達したとみなしてもらう手続です。
詳しくは、ご相談ください。

Ｑ２０　賃借人が賃料を滞納したまま失踪してしまったため、意思表示の公示送達の手続を行いました。
これにより、賃貸借契約は終了しているので、賃借人が残していった荷物を処分していいのですか。

処分してはいけません。
賃貸借契約が終了しても、荷物が賃借人のものであることに変わりはないからです。
このような場合には、滞納賃料の支払と賃貸借契約の明け渡しを求める裁判（民事訴訟）を起こし、勝訴判決を得た上で強制執行することが考えられます。
なお、明け渡しの裁判（民事訴訟）を起こす場合には、解除の意思表示の公示送達の手続（Ｑ１８及び１９参照）を省略できます。
詳しくは、ご相談ください。